USPJEŠNA ZGRADA – Novi predstavnik s vizijom udahnuo život zapuštenoj zgradi
Malo koja zgrada se može pohvaliti internetskom stranicom preko koje stanari dobivaju sve važne obavijesti te razvijenom aplikacijom koja im služi za lakšu i brzu komunikaciju, ‘praćenje’ svakog suvlasnika i njegovih preferencija, što naposljetku služi za lakše i brže donošenje odluka.
zgradonacelnik.hr
Zahvaljujući novoizabranom predstavniku suvlasnika, umirovljenom Anđelku Kozini, zgrada u zagrebačkoj Bolničkoj ulici, ulazi 94 i 96, može se pohvaliti upravo time. Zgrada je to od dva ulaza, površine 11 525 četvornih metara, a ima 6 katova, 138 stanova, 66 garaža, 17 poslovnih prostora, 2 atomska skloništa te oko 310 stanara. Zgrada je građevinsku dozvolu dobila 1978. godine, s time da su prvi stanari uselili 1981.
Kozina je predstavnik tek nešto više od godinu i pol dana, no svog se posla ozbiljno prihvatio. Kaže da mu je u tome pomoglo što je u životu bio prisiljen naučiti mnoge stvari koje sada može iskoristiti i primijeniti. Po struci je, pojašnjava, letač, a za to zanimanje bile su mu potrebne neke specifične organizacijske vještine i brze reakcije koje može i ovdje iskoristiti.
– Kada ste u avionu, sve je na vama. Morate uočiti problem, brzo odlučiti i reagirati. Kao kirurg. Nema čekanja. To mi pomaže i sada u upravljanju zgradom. Treba uvidjeti problem i odmah donijeti odluku – rekao nam je Kozina.
Uloga predstavnika suvlasnika ipak mu nije bila po volji, nagovorili su ga i, kako sam kaže, ‘demokratski izabrali’, za nju ga i plaćaju, no čini se kao da je stvorena za njega s obzirom na promjene koje je u kratkom roku unio.
Zgrada je po dolasku u njegove ruke bila dosta zapuštena te je bilo potrebno napraviti kompletnu reorganizaciju. Jedan primjer te zapuštenosti je 55 curenja na terasama koje imaju površinu 3500 četvornih metara.
– Razmišljali smo kako to riješiti i usput jednim udarcem ubiti dvije muhe. Zaključili smo da je najbolje rješenje napraviti dubinsku, energetsku obnovu, ali takvu za koju bismo mogli dobiti 80 posto povrata uloženih sredstava. Kada smo krenuli s tom idejom, samo 20 posto suvlasnika je bilo otvoreno za tu ideju. Danas je taj broj gotovo 100 posto – ispričao nam je predstavnik, dodajući kako se cijelog posla uopće ne bi niti prihvatio da nije bilo energetske obnove što ga je, ustvari, i nagnalo na preuzimanje predstavničke funkcije.
Prvi korak u promijeni svijesti ljudi i postojećeg stanja bio je izmjena međuvlasničkog ugovora u segmentima da se mogu služiti novim tehničkim pomagalima. Složen je tako da za sve ono za što treba 51 posto glasova, dovoljna je odluka vijeća suvlasnika da bi se išlo u realizaciju. To se uglavnom odnosi na manje zahvate, a oni za koje treba sto posto potpisa i tako je malo, saznali smo.
Vijeće je pak sastavio od šest članova, po tri iz svakog ulaza i to tako da su podjednako zastupljene sve dobne skupine i oba spola. U vijeću predstavnik ima i svog zamjenika te dva domara za sitne poslove.
Predstavnik i vijeće koje je oformljeno posao su si olakšali tako što su proveli anketu među suvlasnicima da vide za što su zainteresirani. Anketa je sadržavala 18 ključnih pitanja kroz koja je provučen dugoročni plan razvoja zgrade. Preko nje su saznali tko kako ‘diše’ i u kojem će smjeru krenuti.
Naravno, suvlasnici nisu ništa manje bitni. Kada se vijeće složi oko nekog prijedloga, onda taj prijedlog iznesu suvlasnicima i skupljaju se potpisi ili glasovi. No, potpisi nikada nisu problem jer se preko ankete već saznalo na čemu ljudi žele da se radi, pa se na tome i radi. Sukladno tome, potpisi su takoreći već osigurani.
Ideja o energetskoj obnovi
– Da bismo dobili povrat od 80 posto, ugradit ćemo fotonaponsku elektranu, za proizvodnju struje za zajedničku potrošnju, s time da bi dio struje išao i za dizalice topline s pomoću kojih želimo riješiti proizvodnju tople vode. Konstruktivnu sanaciju nije bilo potrebno obavljati jer zgrada nije stradala u potresu, a to bi nam bilo i preskupo za platiti – objasnio nam je ovaj predstavnik.
Nakon što je s vijećem napravio plan i račun za energetsku obnovu, taj se iznos popeo na 3 milijuna i 206 tisuća eura. No, ako projekt bude odobren, a čeka se raspisivanje natječaja, povrat od 80 posto značio bi 2 milijuna i 564 tisuće eura, a tom računicom lako se dođe do ukupnog troška od ne tako velikih 642.000 eura za ovu investiciju.
Proračun iskazuje da bi se samo na grijanju uštedjelo nekih 60 posto, a kada je topla voda u pitanju, ušteda bi na godišnjoj razini za cijelu zgradu mogla iznositi oko 30.000 eura.
Jedan od načina na koji planiraju namaknuti ostatak sredstava je stavljanje same zgrade ‘u pogon’, odnosno, zgrada bi trebala početi i sama ‘zarađivati’ novac.
Jedna od ideja je iznajmljivanje prostorija u posjedu zgrade koji su do sada zjapili prazni i zapušteni te su služili kao sklonište. Prihod bi trebao biti izdašan, godišnje oko jednu četvrtinu trenutnog proračunskog izdvajanja, što će im dobro doći za sve tekuće projekte.
– Imali smo tako dva skloništa, svako od 180 četvornih metara, potpuno zapuštenih i nekorisnih. No, kada to stavite u najam, tu se već mogu nazrijeti neki solidni novci. Sada su oba raščišćena i u funkcionalnom stanju – opisao nam je Kozina koji je sam pokrenuo akciju čišćenja skloništa, a priključilo se desetak stanara te je sve obavljeno volonterski, tko je koliko mogao.
Plan im je iznajmljivati sve korisne prostore koje zgrada ima za automate, paketomate, bankomate, mljekomate… Imaju i svoj atrij od 350 četvornih metara. Tamo planiraju stavili biciklarnik te punjače za električne romobile i bicikle. Punjenje romobila za članove zgrade bi bilo besplatno, zato što je sa solarnog punilišta, a drugi ljudi bi u prolazu isto mogli napuniti te za uslugu naravno i platiti.
Da se sve to počelo raditi nešto ranije, pričuva se zbog dizanja kredita za projekt energetske obnove ne bi morala niti dizati.
Već je jednom podignuta, 10 mjeseci prije nego je Kozina stupio na dužnost, s 3 na 4 kune (danas s 0,39 na 0,53 eura) i toliko je i ostala nakon što je postao predstavnik. Tada je bilo pitanje hoće li se zgrada pripremiti za energetsku obnovu i treba li odmah podići pričuvu na 5 kuna, ali taj prijedlog je odbačen jer je za njega bilo samo 20 posto suvlasnika.
Tako da će pričuvu za energetsku obnovu ipak morati dizati, minimalno, koliko bude trebalo. Točan iznos još se ne zna, sve prema dogovoru. Kao i kredit čije godine otplate namjeravaju prilagoditi najslabijoj karici u zgradi. Odnosno, izračunati koliko su čije mogućnosti za plaćanje i prilagoditi to suvlasnicima s nižim primanjima.
Što se tiče prikupljanja potpisa za bankovnu garanciju koja im je potrebna da bi kredit bio odobren, a potrebno ih je 60 posto, to već imaju osigurano. Kako bi garanciju dobili, potrebno je i da najmanje 70 posto suvlasnika plaća redovito pričuvu, dok je kod njih slučaj da samo 2,5 posto ne plaća, tako da niti s tim nema problema.
Zadovoljstvo upraviteljem
Zanimalo nas je kakav im je odnos s upraviteljem zgrade i koliko mogu računati na njihovu potporu.
Radom svog upravitelja suvlasnici nisu u potpunosti zadovoljni. Kozina smatra da zgrada uopće nije smjela biti dovedena u stanje u kojem je bila i za to djelomično krivi upravitelja i njihov nemar te preopterećenost referenata koji imaju previše zgrada na svojim leđima te se ne mogu kvalitetno na kraju posvetiti niti jednoj.
– Rekli su mi da su suvlasnici sami krivi jer nisu bili zainteresirani. Naravno da ljudi nisu zainteresirani kada ne znaju svoje mogućnosti. Treba im objasniti. Što mogu ako povećaju pričuvu, što treba popraviti. Sve padne na brigu predstavnika. Nije lako biti ni predstavnik suvlasnika. Mnogi krenu puni ideja i želje za akcijom pa se brzo umore. Umore se od poziva ostalih suvlasnika u svako doba dana i noći – pojasnio je Kozina.
Kroz portal Moja zgrada koji smo već spomenuli i koji je on sam napravio na volonterskoj osnovi, kao i aplikaciju, komunikacija u ovoj zgradi je ipak donekle olakšana i ubrzana, a sad tu dobru praksu dolaze preuzeti ili proučiti ljudi iz susjedstva. Mnoge interesira što su to u Bolničkoj 94 i 96 napravili, kako to koriste, a saznajemo, neki su softver čak dobili i na poklon.
To je doprinijelo širenju pozitivne energije u cijelom kvartu, a i međuljudski odnosi u zgradi poboljšali su se u zadnjih godinu dana.
– Odnosi su izvrsni, osjeća se pozitivan zamah. U početku nikome ništa nije bilo dobro, ali nitko nije imao prijedlog kako to loše popraviti. Onda su imali gomilu prijedloga, ali nitko nije znao kako ih realizirati. Sada je sve to drugačije i svatko doprinese kako i koliko može – kazao nam je Kozina.
On je pak darovao zgradi ono što smatra najdragocjenijim kod svakog čovjeka, a to je vrijeme. Uloženo vrijeme također smatra ključem uspjeha za funkcioniranje jedne zgrade.
– Vrijeme, vrijeme i samo vrijeme. Nekima nije važno dok ne dođu u određene godine, tada postaje vrlo bitno, možda najvažnije. Uz vrijeme, tu su angažman i stalno razmišljanje što se i kako može napraviti – zaključio je.