Izvještaj, Prijedlozi, U zgradi

Pričuva vrlo često izgleda kao ‘namet’ koji se teško može opravdati suvlasnicima koji ne razumiju ili ne žele razumjeti njezinu pravu svrhu.

zgradonacelnik.hr

Tema je ovog teksta pričuva i najava da će se donošenjem Zakona o upravljanju i održavanju zgrada i odgovarajućih podzakonskih akata definirati njezin minimalni iznos. Sve s ciljem kako bi se očuvali i unaprijedili temeljni zahtjevi za građevine.

Pričuva vrlo često izgleda kao ‘namet’ koji se teško može opravdati suvlasnicima koji ne razumiju ili ne žele razumjeti njezinu pravu svrhu. Često se od suvlasnika čuje argument poput – Moj je stan uređen, zamijenjena mu je stolarija, uvedena je klimatizacija, imam etažno grijanje… Čemu onda još i pričuva? Samo da plaćam naknadu upravitelju?

Ipak, u situaciji kada živimo u zgradi s drugim suvlasnicima imamo zajedničke dijelove koji se jednako moraju održavati. Kada imamo povjerenje u odabranog upravitelja zgrade i imenovanog predstavnika suvlasnika, unatoč sređenom vlastitom stanu pričuvu plaćamo rado jer znamo da nam se time povećava sigurnost i ugoda stanovanja. Također, cijena naše nekretnine znatno raste. Time je plaćanje pričuve svojevrstan oblik ulaganja, a ne trošak bez pokrića.

Tri eura umjesto tri kune

Nakon potresa u Zagrebu 2020., obišla sam više od stotinu zgrada u centru Zagreba. Pregledavajući zgrade u timu s dva statičara, ustanovila sam da je velik dio zgrada neopravdano osiromašen raznim nerazumnim, često nepotrebnim zahvatima, dok su suvlasnici posljedično dovedeni u nepotrebno i prekomjerno kreditno zaduženje. Plaćanje pričuve njima je bio trošak kojem nisu iznalazili razlog postojanja. Osjećaj nemoći je bio konstanta prije potresa, a poslije šok i nevjerica.

Stanovnici centra Zagreba na najgori su mogući način bili primorani naučiti o važnosti održavanja vlastite imovine, tj. zgrade, odnosno o smislu pričuve i velikoj važnosti raspolaganja sredstvima pričuve. Ovdje je poseban naglasak stavljen na održavanje, a ne na visinu pričuve jer su mala sredstva trebala za održavanje dimnjaka prije potresa (po uputama kako stoji u stručnoj literaturi), a vrlo velika sredstva za štetu koju su padom načinili prilikom potresa.

Danas, umjesto tri kune, suvlasnici zgrada u centru Zagreba pričuvu plaćaju prosječno tri eura po četvornom metru. Na temu potresa i kako je ‘održavanje’ srušilo centar Zagreba pisat ću u sljedećem članku.

Plaćanje i edukacija

Da bi se sačuvali bitni elementi stanovanja u zgradi, tzv. temeljni zahtjevi za građevine, potrebno je na vrijeme se brinuti o zgradi, a to se radi plaćanjem odgovarajućeg iznosa pričuve i pažljivim planiranjem održavanja. Visinu iznosa pričuve svakako bi bilo potrebno vezati za stanje zgrade, odnosno za njenu starost, način gradnje, zakonitost, zemljišnoknjižnu sređenost te, naročito, za stanje temeljnih zahtjeva za građevine (potres je djelovao na prvi od sedam temeljnih zahtjeva za građevine).

Isto tako, da bi se slične posljedice nezgoda ublažile ili, što je moguće više, spriječio njihov negativan utjecaj (potres, požar, poplava, gubici energije i općenito prebrzo starenje), osim plaćanja pričuve neophodna je i edukacija predstavnika suvlasnika, ali i svih suvlasnika nekretnine, a koji put i upravitelja (posebice ako se radi o fizičkoj osobi). U tome je veliki napor zadnjih godina napravio ZGRADOnačelnik.hr. Hvala mu na tome.

U ovom članku, kao uvod u nekoliko sljedećih članaka na temu održavanja, prenosim okvirnu zakonsku regulativu i s njom u vezi skraćeno tumačenje održavanja i poboljšanja zgrade. Za one koji žele saznati više, u tekstu su poveznice na odgovarajuće akte.

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (čl. 85 i 90.) uređuje pitanje osnivanja i pojam ‘zajednička pričuva’ kao novčana sredstva koja služe za održavanje i poboljšavanje zajedničke nekretnine.

Tim se zakonom s gledišta vlasništva tumači što je uprava svih suvlasnika, koji su poslovi redovnog upravljanja, koji izvanrednog, što je pričuva, što je dopušteno plaćati iz pričuve, dužnosti prijave štete, koliki je postotak pristanka suvlasnika potreban za što, dužnosti i ovlasti upravitelja i sl. (čl. 85. – 99.).

U devetom poglavlju (prijelazne i završne odredbe) određeno je što međuvlasnički ugovor osobito sadrži (čl. 375.) te dužnost uplaćivanja pričuve koja iznosi najmanje 0,54 posto vrijednosti posebnog dijela. Opisano je što su hitni, a što nužni popravci. 

U dijelu 8.3. Zakona o gradnji (članci 150. – 152.) određen je pojam ‘održavanje građevine’ i pojam ‘unapređenje (poboljšanje) građevine’, a oba su vezana za pojam ‘temeljni zahtjevi za građevine’.

Taj zakon jasno govori da je vlasnik građevine (ili suvlasnici) odgovoran za njezino održavanje i ‘dužan osigurati održavanje tako da se tijekom njezina trajanja očuvaju i unapređuju temeljni zahtjevi za građevine’.

Članak 8. Zakona o gradnji navodi kojih je to
SEDAM temeljnih zahtjeva za građevine:

1. mehanička otpornost i stabilnost
2. sigurnost u slučaju požara
3. higijena, zdravlje i okoliš
4. sigurnost i pristupačnost tijekom uporabe
5. zaštita od buke
6. gospodarenje energijom i očuvanje topline
7. održiva uporaba prirodnih izvora.

Pravilnikom o održavanju građevina (i njegovim izmjenama i dopunama) precizno se propisuju uvjeti održavanja i unapređivanja temeljnih zahtjeva za građevine. Propisuje se da se izvođenjem radova na održavanju građevine ne smiju mijenjati tehnička rješenja u skladu s kojima je građevina izgrađena. Pravilnik nadalje jasno iznosi i što sve održavanje građevine podrazumijeva, odnosno što je redovito, a što izvanredno održavanje.

Uredba o održavanju zgrada nabraja zajedničke dijelove, uređaje i opremu za čije se održavanje koriste sredstva pričuve. Članak 2. uredbe određuje što se plaća iz sredstava pričuve.

Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici zgrade koriste prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu osobito za pokriće troškova:

• redovitog održavanja i poboljšavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade
• hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade
• nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade
• osiguranja zgrade kod osiguravajućeg društva
• zamjene postojećih i ugradnje novih zajedničkih dijelova i uređaja zgrade
• otplate zajma za financiranje troškova održavanja i poboljšavanja zgrade
• poslovanja upravitelja zgrade

Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati na poseban račun koji će u tu svrhu otvoriti svi zajedno ili osobe koje suvlasnici ovlaste.

Upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve, pod uvjetima i u granicama utvrđenim ugovorom kojeg upravitelj sklapa sa suvlasnicima.

Pri ovome bilo bi dobro znati da oko 30 do 35 posto pričuve ide na osnove održavanja:

• osiguranje zgrade
• naknade (upravitelju, banci, predstavniku suvlasnika)
• neophodni servisi dizala
• vatrogasnih aparata
• čišćenje stubišta
• plaćanja potrošnje električne energije zajedničkih dijelova
• deratizaciju
• zamjenu žarulja i sl.

Ako je ovaj postotak viši, onda bi se trebalo upaliti ‘zvonce’ za uzbunu – ili je preniska svota koju izdvajamo za pričuvu ili je neka od ovih stavki neopravdano visoka.

Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima (kao i njegove izmjene i dopune) definira koje se vrste radova mogu raditi na zgradama s glavnim projektom ili bez njega, a bez građevinske dozvole.

Zgrade često u sanacije znaju ići bez savjetovanja sa stručnjakom, odnosno bez glavnog projekta, preciznog troškovnika i nadzora kako bi ‘uštedjele’. Takva ‘ušteda’ često završava na sudu te se edukacija suvlasnika u tom pogledu skupo plaća.

Iz ovog pravilnika valja izdvojiti sljedeći članak:

Članak 5.

• Bez građevinske dozvole, a u skladu s glavnim projektom mogu se izvoditi radovi:
  • Na postojećoj zgradi, ako ovim Pravilnikom nije propisano drukčije, a kojima se:
    • a) dodaju, obnavljaju ili zamjenjuju dijelovi zgrade koji su dio omotača grijanog ili hlađenog dijela zgrade ili su dio tehničkog sustava zgrade, kao što su prozirni elementi pročelja, toplinska izolacija podova, zidova, stropova, ravnih, kosih i zaobljenih krovova, pokrova, hidroizolacija, oprema, odnosno postrojenje za grijanje, hlađenje ili ventilaciju, te za automatsko upravljanje, regulaciju i daljinsko praćenje potrošnje energije ili vode, vodovod i kanalizacija, plinske i elektroinstalacije.

Visina minimalne pričuve nije do sada čvrsto zakonski određena, ali po članku 380. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ona se veže uz procijenjenu vrijednost posebnog dijela (minimalno 0,54 posto vrijednosti posebnog dijela godišnje). Vrijednost pojedinog posebnog dijela može biti vrlo različita pa je uvriježeno da se ta vrijednost trenutno određuje prema Podatku o etalonskoj cijeni građenja koju donosi Ministarstvo graditeljstva.

Etalon, po rječniku hrvatskog jezika je:

• (1) mjera za određivanje pouzdanosti drugih mjera
• (2) uzorak po kojem se radi ili djeluje

Pri zadnjem Podatku, etalonska cijena građenja za POS je 6.800 kuna, a za ostale slučajeve 6.000 kuna

Pričuva se plaća mjesečno, pa bi ona danas trebala biti po formuli:

• 6.000,00 x 0,54%/12=2,70 kn/m2 mjesečno

ili je bolje zbog trenutne inflacije odabrati cijenu građenja za POS:

• 6.800 kn/m2 x 0,54% / 12 = 3,06 kn/m2 mjesečno.