Fasada, Obavijest, U zgradi, Van zgrade

Zatvaranje balkona odavno je postalo nešto što se smatra uobičajenim. ‘Legalizacija’, umjesto da je spriječila daljnje nezakonite gradnje, dogradnje i rekonstrukcije, kao da ih je još jače potakla.

zgradonacelnik.hr

Vlasnik stana teži prilagoditi stan koliko je moguće svojim potrebama koje s vremenom rastu. Tako se često balkoni nađu na udaru zadovoljavanja tih potreba, pretvarajući ih u sobe. To je postala uobičajena praksa, bez obzira na to što je riječ o nečemu što je, u pravilu, nezakonito.

Zakonom o ozakonjenju nezakonito izgrađenih građevina – poznatom ‘legalizacijom‘ – to je postalo jasno i širokoj javnosti, stoga je puno ljudi zatražilo da se tako zatvoreni balkoni i lođe ‘ozakone’. Naime, balkoni, lođe, terase dio su konstrukcije zgrade, pročelja, vrlo često i dijelovi toplinske ovojnice zgrade, zbog čega spadaju u zajedničke dijelove zgrade, koji se nalaze u posebnom dijelu nekretnine i koji se ne smiju mijenjati prema slobodnoj volji vlasnika stana, nego samo uz prethodnu izradu glavnog projekta (i suglasnost ostalih suvlasnika).

Interes vlasnika

Ipak, prema čl. 82. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, netko bi možda mogao tumačiti da je takva izmjena zakonita jer, kako je to rečeno u članku o zamjeni prozora, zadiranje vlasnika s izmjenama u zajedničke dijelove nekretnine dopušteno je ‘samo ako je takva promjena uobičajena ili služi važnom interesu vlasnika posebnog dijela’, inače je svaki drugi suvlasnik može zabraniti.

Nekoliko je važnih je interesa vlasnika:

• zaštita od kiše i vjetra
• dobivanje zimskog vrta za biljke i kućne ljubimce
• povećanje stambenog prostora…

Sve su to važni interesi vlasnika, pa je takva rekonstrukcija postala uobičajena i onda je ona, ‘nategnutim’ tumačenjem Zakona o vlasništvu, možda i zakonita… Ali.

Uvijek postoji ‘ali’

To ‘ali’ odnosi se, također, na nekoliko stvari vezanih za Zakon o gradnji kojemu vrsta vlasništva (poseban ili zajednički dio) pri ovome nije niti bit, a niti tema.

Počnimo od procesa projektiranja. Investitor koji namjerava sagraditi stambenu zgradu i prodati stanove naruči kod projektanta izradu glavnog projekta za ishođenje građevinske dozvole. Važan je dio – prvi dio – glavnog arhitektonskog projekta dokazivanje da je projektirana građevina u skladu s odredbama važećeg plana područja na kojem se nalazi građevinska parcela buduće stambene zgrade.

Plan područja sadrži brojne odredbe (tzv. lokacijske uvjete) vezane za građevine koje se grade u tom području, a te odredbe obuhvaćaju npr:

• katnost građevine
• broj stambenih jedinica (stanova)
• tlocrtnu izgrađenost
• vatrogasne pristupe
• broj parkirališnih mjesta ovisno o broju stanova
• količinu okolnih zelenih površina…

Jedna je od odredbi (lokacijskih uvjeta) koje se nalaze u svakom planu i tzv. koeficijent iskoristivosti (Kis) parcele. Koeficijent iskoristivosti vezuje površinu parcele s maksimalno dopuštenom građevinskom bruto površinom (GBP) projektirane građevine. Građevinska bruto površina izračunava se prema Pravilniku o načinu izračuna građevinske bruto površine te u nju ulaze svi zatvoreni dijelovi građevine, a ne ulaze otvoreni (balkoni, lođe, terase i sl.).

Građevinska bruto površina je dakle ograničena spomenutim Pravilnikom, a prirodno je da investitor od projektanta traži maksimalnu iskoristivost parcele koju može dobiti, odnosno maksimalni GBP.

Tu na scenu stupaju otvoreni prostori. Balkoni, lođe, otvorene terase ne ulaze u GBP, a jako dobro prodaju stanove. Isto tako, prilikom prodaje stana, balkoni i lođe računaju se s umanjenim koeficijentom, zbog čega je njihova površina ‘jeftinija’ od površine zatvorenih dijelova, a zbog previsokih cijena stambenog prostora ljudi su često primorani na kupnju manjih stanova negoli su im stvarne potrebe, stoga već pri kupnji stana računaju da će odmah nakon tehničkog pregleda zgrade i dobivanja uporabne dozvole započeti radove na zatvaranju balkona i lođa.

Rekonstrukcija građevine

Prilikom legalizacije (koja je, valja napomenuti, potpuno završena), zatvaranje balkona i lođa ispravno se nazivalo rekonstrukcijom građevine. A rekonstrukcija je, prema čl. 3. st. 6. Zakona o gradnji, zapravo – građenje. Prema istom tom članku, st. 21.:

• ‘rekonstrukcija građevine je izvedba građevinskih i drugih radova na postojećoj građevini kojima se utječe na ispunjavanje temeljnih zahtjeva za tu građevinu ili kojima se mijenja usklađenost te građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena (dograđivanje, nadograđivanje, uklanjanje vanjskog dijela građevine, izvođenje radova radi promjene namjene građevine ili tehnološkog procesa i sl.), odnosno izvedba građevinskih i drugih radova na ruševini postojeće građevine’.

(O temeljnim zahtjevima za građevine bilo je više riječi u članku Temeljni zahtjevi za građevine – što pričuva ima s njima.)

Dakle, rekonstrukcija građevine u smislu zatvaranja barem jednog balkona zahtijeva izradu novog glavnog projekta zgrade jer utječe na:

1. temeljne zahtjeve za građevine
2. lokacijske uvjete

Međutim, mogućnost da se napravi novi glavni projekt koji bi zadovoljio te dvije bitne karakteristike ove vrste rekonstrukcije je, u principu, nikakva. Što se temeljnih zahtjeva tiče, to bi se još možda i moglo (iako je izrada glavnog projekta za to toliko skupa da daleko premašuje korist koja bi se dobila zatvaranjem lođe), ali što se tiče lokacijskih uvjeta, šanse su gotovo pa nepostojeće jer se zatvaranjem balkona dobiva novi zatvoreni prostor, što povećava građevinsku bruto površinu zgrade, a projektant prvotnog glavnog projekta je, u pravilu, već iskoristio maksimum GBP-a koji je mogao po planu.

Što se mijenja zatvaranjem balkona/lođe?

Tu valja napomenuti da se dio o izmjeni lokacijskih uvjeta odnosi samo na zgrade projektirane i građene u posljednja tri desetljeća, a utjecaj na temeljne zahtjeve za građevine odnosi na apsolutno sve zgrade, neovisno o trenutku projektiranja i izgradnje.

Ove vrste rekonstrukcije imaju sljedeće utjecaje na šest od sedam temeljnih zahtjeva za građevine, kako slijedi:

1. Mehanička stabilnost i otpornost – oslabljuju je (utječe)
2. Sigurnost u slučaju požara – mogu poboljšati, ali i pogoršati (utječe)
3. Higijena, zdravlje i okoliš – mogu poboljšati, ali nekom drugom pogoršati (utječe)
4. Sigurnost i pristupačnost tijekom uporabe – opet, i jedno i drugo (utječe)
5. Zaštita od buke – poboljšavaju (utječe)
6. Gospodarenje energijom i očuvanje topline – poboljšavaju (utječe)
7. Održiva uporaba prirodnih izvora (ne utječe)

Što se pak lokacijskih uvjeta tiče, ovim se definitivno mijenja GBP jer jedan novi zatvoreni dio, bez obzira na to je li grijan ili ne, prema Pravilniku postaje dio GBP-a.

Mijenja se vanjski izgled zgrade, vrlo bitan dio. Ovdje treba naglasiti da u ovom članku, dakako, nije riječ o području koje je pod konzervatorskom zaštitom, odnosno o dijelovima koji su pod većom ‘prismotrom’ institucija jer su u njima takve rekonstrukcije u potpunosti zabranjene.

Treba se još jednom osvrnuti na ono što Zakon o vlasništvu u čl. 82. smatra ‘važnim interesom‘. Arhitekti koji projektiraju zgrade itekako dobro znaju sve važne interese budućih vlasnika i moraju se pobrinuti da se njihovim projektom ne oštećuje vlasništvo. Ako bi se greškom u projektu dogodilo nešto što prema Zakonu o gradnji ugrožava temeljne zahtjeve (prokišnjavanje balkona ili lođa, nedovoljno toplo ispod otvorenih krovnih terasa i sl.), svaki od odgovornih projektanata osiguran je preko svoje komore na bar milijun kuna godišnje ako projektom napravi nenamjernu štetu investitoru ili budućem vlasniku/korisniku. Ako je pak došlo do greške prilikom izvođenja, treba je u jamstvenom roku prijaviti izvođaču (dvije godine, prema Posebnim uzancama o građenju).

Samo ne pada kiša

Pored zatvaranja balkona koji se nakon toga pretvara u grijani prostor, mnogi suvlasnici zatvaraju balkone raznim staklenim ili PVC stijenama kako im ne bi padala kiša u balkon. No bilo kakvo zatvaranje balkona koje nije u glavnom projektu, a radi se o krutom materijalu, smatra se zatvaranjem, odnosno rekonstrukcijom po Zakonu o gradnji.

Naime, konstruktivno gledano, konzole balkona su osjetljive i vrlo elastične. Nije samo težina tih krutih materijala opterećujuća za sami vrh konzole, nego je to i sila vjetra. Zakon o gradnji takve radove, jednostavno rečeno, zabranjuje.

PRIMJER:

Jedino ispravno zatvaranje balkona je glavnim projektom.

Na ovoj zgradi su balkoni preklopnim griljama sačuvani (velikim dijelom) od kiše i sunca. Međutim to nije ‘puno platno’, nije ostakljenje – prolazi vjetar. To su u ovom slučaju i dalje balkoni. Parapeti i grilje uračunati su u statiku. Točno je nacrtano u glavnom projektu pročelje kako je i sada nakon pet godina. Nitko nije stavljao ostakljenja unutar, pa pretpostavljam i da se prilikom ugovaranja kupnje ukazalo na zaštitu autorskih prava arhitekta.

Zaista važan interes

Ako vlasnici imaju neki zaista važan interes koji je narušen prilikom kupnje (a prema uporabnoj dozvoli!) – npr. da prozori propuštaju kišu, nije dovoljno toplo i sl. – treba se obratiti ili izvođaču ili komori projektanata i osiguravajućem društvu, koje će procijeniti štetu i platiti popravak.

Ali ako vlasnici stana odluče napraviti rekonstrukciju zgrade zatvaranjem otvorenih zajedničkih dijelova zgrade koji su unutar njihovog posebnog dijela – a balkoni, lođe i terase su upravo to, a čitava vanjska ovojnica zgrade i sva oprema na pročelju zajedničko vlasništvo – može ih se prijaviti građevinskoj inspekciji koja nalaže vraćanje u prvobitno stanje zgrade.

A legalizacija, umjesto da je spriječila daljnje nezakonite gradnje, dogradnje i rekonstrukcije, kao da je još jače potakla takve radnje.

Uobičajenost rekonstrukcije kroz zatvaranje balkona prirodno se proširila i na razne druge dogradnje (čardake ni na nebu ni na zemlji) koje su imale razarajuću moć na zgradama u petrinjskom potresu (a sama legalizacija razorila je većinu kuća već u umjerenom zagrebačkom potresu). To je tema za neki sljedeći članak.