Garaža

Upravljanje garažom zahtijeva kvalitetnu pravno-tehničku pripremu i kvalitetno reguliranje svih vlasničkih odnosa u garaži te zahtijeva i poseban angažman predstavnika suvlasnika koji u suradnji s upraviteljem objekta mora sve probleme uočiti i rješavati na vrijeme. A zbog toga je i pričuva za garažne objekte u pravilu znatno viša od pričuve za stanove. 

Zgradonačelnik.hr

Ekipi ZGRADOnačelnik.hr-a javio se suvlasnik sa zanimljivim pitanjem, ali i problemom:

Ako se na samostalnoj katastarskoj čestici nalazi približno 300 garaža upisanih kao ‘Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO’, moraju li suvlasnici imati upravitelja s obzirom na to da je garaža nekretnina, a Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kaže ‘Ako se u jednoj nekretnini nalaze zajednički dijelovi i uređaji koji koriste i drugim nekretninama (krov, oluci, fasada, kotlovnica), …, suvlasnici tih nekretnina dužni su sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju tih zajedničkih dijelova i uređaja, ….’?

Garaže su izgrađene na dvije etaže (na donjoj pola garaža i iznad njih drugih 150 garaža). Ili se Zakon odnosi samo na zgrade u kojima se stanuje?

Jesu li garaže zgrade prema Zakonu o vlasništvu ili samo nekretnine?

To je pitanje koje smo poslali i Ministarstvu pravosuđa i uprave te Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. 

Ministarstvo pravosuđa i uprave kaže da prema članku 66. stavku 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, vlasništvo posebnih dijelova nekretnine (etažno vlasništvo), proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno.

Člankom 67. stavkom 1. Zakona propisano je da vlasništvo posebnoga dijela može biti uspostavljeno glede dijela suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, kao što je stan ili druga samostalna prostorija, dok je stavkom 2. istog članka propisano da među druge samostalne prostorije spadaju osobito:

• samostalne poslovne prostorije
• samostalne garaže ili
• jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila.

Člankom 72. stavkom 1. Zakona određeno je da se vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine uspostavlja upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine.

Iz navedenog proizlazi da Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kao predmet etažnog vlasništva navodi i samostalne garaže.

Ostatak odgovora MPU-a (klikni)

Kontaktirali smo i Udrugu Upravitelj, u čije ime je odgovorio Toni Šoljan, direktor sektora upravljanja splitskog upravitelja Tehnoplast.

Čime se može upravljati?

Pod upravljanjem mogu biti organizirani ‘čisto’ stambeni, poslovni i garažni objekti, kao i mješoviti:

• stambeno-poslovni
• stambeno-garažni
• poslovno-garažni
• stambeno-poslovno-garažni

Upravljanje objektima koji nisu stambeni regulirano je čl. 67. stavak 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji definira što sve može biti samostalna uporabna cjelina odnosno tzv. posebni dio zgrade:

Posebni dio nekretnine i njegovi pripadci

Članak 67.

1. Vlasništvo posebnoga dijela može biti uspostavljeno glede dijela suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, kao što je stan ili druga samostalna prostorija.
2. Među druge samostalne prostorije spadaju osobito samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila.

Nastavno, ZOV nigdje ne propisuje samo suvlasništvo (više)stambenih zgrada, pa tako ni garaža, već općenito propisuje suvlasništvo nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom.

Usto, u čl. 85. st. 2. propisuje i temeljnu obvezu suvlasnika nekretnine:

• Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu’, koja se dakle primjenjuje na sve vlasnike samostalnih uporabnih cjelina, pa tako i na vlasnike stanova, poslovnih prostora, garažnih i parkirnih mjesta i dr.

Zahtjevniji posao

Dakle, jasno je da po Zakonu i garažni objekt koji je u suvlasništvu više različitih osoba mora imati upravitelja, bilo izabranog ili prinudnog. Međutim, organiziranje upravljanja garažom je značajno zahtjevnije od organiziranja upravljanja ‘čisto’ stambenom zgradom.

Prvenstveno je tome razlog što su garaže kompleksnije po ugrađenoj opremi počevši od:

• ulaznih garažnih vrata
• rampi
• sprinkler sustava
• sustava za odimljavanje
• vatrodojavne centrale
• panik rasvjete
• CO dojave
• vatrootpornih vrata koja dijele požarne sektore
• ručnih protupožarnih aparata
• hidrantskih ormarića
• vertikalna i horizontalna signalizacija
• posebna negoriva podloga i dr.)

A sva ugrađena oprema, da bi garaža bila sigurna i da bi se smjela koristiti, mora biti redovito servisirana i atestirana.

Posebno bi naglasili pranje i čišćenje garažnih objekata koje se u pravilu radi strojno i predstavlja značajan trošak, pa smo zbog toga imali i situacije da se suvlasnici sami odluče kupiti stroj za čišćenje garaže zbog velikog troška usluge profesionalnih tvrtki za čišćenje.

Usto, često se događa da investitor objekta ne ugradi adekvatna ulazna vrata (npr. montirana nekomercijalna vrata na garažnom objektu s nekoliko stotina parkirnih mjesta), što dovodi do čestih kvarova i troškova održavanja, a nakon nekoliko godina predstavlja i značajnu investiciju suvlasnicima jer se ukazuje potreba za zamjenom inicijalno ugrađenih vrata novima, kvalitetnijima, koja bolje podnose veliki volumen otvaranja/zatvaranja.

Pored toga, izazov je i velika fluktuacija vozila odnosno promet kroz garažni objekt jer se često u takvim objektima nalaze i parking mjesta čiji vlasnici nisu suvlasnici u samoj zgradi, kao i parking mjesta u vlasništvu poslovnih subjekata koji ih koriste za svoje klijente/posjetitelje.

Zbog toga se više troši asfaltna podloga, mora se češće obnavljati horizontalna signalizacija, a što naravno poskupljuje održavanje. Usto je veliki izazov i kontrola potrošnje električne energije jer se u garažnim boksevima nađe svakakvih ‘potrošača’ kojima tamo nije mjesto (npr. ledenica u garažnom boksu i sl.).

Izuzetno je važno pratiti potrošnju električne energije koja u garažama također predstavlja veliki trošak.

Važno je ugraditi štedljivu i ‘pametnu’ senzorsku rasvjetu koja trošak električne energije svodi na minimum.

Pored toga, potrebno je regulirati i režim otvaranja ulaznih/izlaznih vrata da u najfrekventnijim dijelovima dana (odlazak na posao i dolazak s posla) garažna vrata budu otvorena, odnosno da se ne otvaraju i zatvaraju individualno već sustavno.

Od ostalih problema naglasili bi i često parkiranje na mjestima koja nisu označena kao parking mjesta, što često rade i sami suvlasnici (npr. parkiranje motocikala, mopeda i sl.) pored parking mjesta ili to rade treće osobe na nekim ‘slijepim’ pozicijama, što isto predstavlja izazov za upravitelja i same suvlasnike.

U velikim garažama događa se i kopiranje daljinskih ključeva za otvaranje i zatvaranje vrata osobama koje nisu suvlasnici i sl.

Također, veliki garažni objekti znaju biti ‘zanimljivi’ za okupljanje nepozvanih osoba (suho je, nije hladno, osvijetljeno je…) tako da je još jedan od izazova i kontrola pješačkog ulaza/prolaza nepozvanim osobama. Zbog toga je u pojedinim garažnim objektima uveden i video nadzorni sustav te tzv. centrali dojavni sustav za praćenje od strane ovlaštene zaštitarske tvrtke.

Sve navedeno zahtjeva kvalitetnu pravno-tehničku pripremu i kvalitetno reguliranje svih vlasničkih odnosa u garaži te zahtijeva i poseban angažman predstavnika suvlasnika koji u suradnji s upraviteljem objekta mora sve te pojavnosti uočiti i rješavati na vrijeme. A zbog navedenih razloga je i pričuva za garažne objekte u pravilu znatno viša od pričuve za stanove (prosječno više od 4,50 kn/m2 neto površine garažnog parkirnog mjesta).

S obzirom na kompleksnost problematike održavanja garaža, kao i na specifičnosti koje garaža ima u odnosu na stambeni i poslovni dio zgrade, vrlo je važno kod složenih objekata /stambeno-poslovno-garažni) napraviti poseban izračun troškova garaže i programom upravljanja predvidjeti drugačiju visinu pričuve te to unijeti u Međuvlasnički ugovor. Veće garaže često i izdvajamo (naravno, odlukom većine suvlasnika cijele nekretnine) u posebni objekt za upravljanje i održavanje, sve kako bi održavanje bilo što kvalitetnije.