Dokumenti koje svaka ZGRADA MORA imati
Zgrada je kao i tvrtka. Ima svoje ‘prihode’ (pričuva, najam) i svoje ‘rashode’ (troškovi održavanja, kredit, ulaganja). Kao i svaka tvrtka, tako i zgrada mora imati određenu dokumentaciju. Ta se dokumentacija mora čuvati.
Primjerice, tvrtke moraju najmanje 11 godina čuvati određene poslovne knjige kao što su dnevnik i glavna knjiga, te pomoćne knjige dok trajno moraju čuvati financijska izvješća te isplatne liste, analitička evidencija o plaćama za koje se plaćaju obvezni doprinosi.
Kao i tvrtka, tako i zgrada mora imati određenu dokumentaciju. Zakonom i propisima nije određeno što točno mora imati i gdje se te kako mora čuvati. No bilo bi dobro da ima određenu dokumentaciju, kako zbog vlastitih potreba, tako i zbog prijava na određene natječaje, ali i potencijalnih sudskih sporova. Kontaktirali smo Udrugu upravitelj koja okuplja više od 80 upravitelja iz cijele Hrvatske. Uz pomoć Andree Markešić, direktorice Sektora pravnih i općih poslova GSKG-a, složili smo popis dokumentacije koju SVAKA ZGRADA u Hrvatskoj mora imati.
GRAĐEVINSKA DOZVOLA
- glavni projekt i izvedbeni projekt zajedno s građevinskom dozvolom dužan je trajno čuvati investitor, njegov pravni sljednik, odnosno vlasnik građevine (Zakon o gradnji)
- glavni projekt zajedno s građevinskom dozvolom dužno je trajno čuvati upravno tijelo velikog grada, Grada Zagreba, odnosno županije (Zakon o gradnji)
- Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine naglašava da se sukladno Zakonu o gradnji građenju građevine može pristupiti na temelju pravomoćne građevinske dozvole, a graditi se mora u skladu s tom dozvolom
- uporabnu dozvolu, odnosno njihove spise trajno čuvaju u svojim arhivima tijela graditeljstva, pa se u slučaju potrebe za dobivanje preslike uporabne, odnosno građevinske dozvole može obratiti tim tijelima
- sukladno Zakonu o gradnji, izgrađena građevina, odnosno rekonstruirana građevina može se početi koristiti, odnosno staviti u pogon te se može donijeti rješenje za obavljanje djelatnosti u toj građevini prema posebnom zakonu, nakon što se za tu građevinu izda uporabna dozvola te se u postupku izdavanja te dozvole utvrđuje da je zgrada izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, u pogledu ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu, lokacijskih uvjeta i drugih uvjeta određenih građevinskom dozvolom
MEĐUVLASNIČKI UGOVOR
Svaka zgrada mora imati međuvlasnički ugovor. To je temelj svih prava i obveza jedne zgrade. Jednostavno rečeno, to je Ustav zgrade iz kojeg potječu svi daljnji koraci i odnosi. Međuvlasnički ugovor bi trebao biti poseban za svaku zgradu, jer svaka zgrada ima drugačije odnose i potrebe. Ako međuvlasnički ugovor ima manje od 10 stranica i općenito je napisan, poderite ga i obratite se svom upravitelju. Jedino u suradnji suvlasnika i upravitelja može se izraditi Međuvlasnički ugovor koji odgovara potrebama svake pojedine zgrade.
UGOVOR O UPRAVLJANJU
Nakon međuvlasničkog ugovora, zgrada bi trebala imati upravitelja. Taj odnos između suvlasnika zgrade (nalogodavci) i upravitelja (nalogoprimci) definira se Ugovorom o upravljanju zgrade. U tom ugovoru definiraju se prava i obveze suvlasnika i upravitelja. U tom ugovoru definiraju se, primjerice, načini i modeli (prisilne) naplate pričuve. Ključno je napomenuti da je ovo ‘obični’ ugovor dviju strana i za taj je ugovor ‘nadležan’ Zakon o obveznim odnosima. Rad upravitelja ne kontroliraju nikakve državne ili druge institucije. Rad upravitelja kontroliraju isključivo suvlasnici. Suvlasnici sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima imaju mogućnost otkazati ugovor o upravljanju uz poštovanje otkaznog roka u trajanju tri mjeseca i bez navođenja razloga.
S time da suvlasnici moraju imati na umu da postoje DVA načina – raskid i otkaz ugovora:
- RASKID – to znači da jedna strana nije ispunila uvjete ugovora, odnosno prekršila ih je. Raskid de facto stupa na snagu odmah
- OTKAZ – čak ne treba ni poseban razlog za otkaz, ali u tom slučaju, otkazni je rok TRI MJESECA
VLASNIČKI LIST
Kao što svaki vlasnik vozila ima prometnu dozvolu, kao što svaki vlasnik psa ima veterinarsku knjižicu, tako svaki vlasnik stana mora imati vlasnički list. Ako suvlasnik nema vlasnički list na papiru, uvijek ga može dobiti online – putem sustava Ministarstva pravosuđa i uprave (to je neslužbena kopija) ili putem sustava e-građani gdje se na zahtjev dobije službena kopija i vrijedi kao i ona ovjerena kod javnog bilježnika.
Bilo bi dobro da predstavnik suvlasnika ima vlasničke listove svih suvlasnika u zgradi (bez obzira jesu li oni u Zemljišnoj knjizi ili Knjizi položenih ugovora) zbog eventualnih prijava na određene projekte. Upravitelj mora imati vlasničke listove svih suvlasnika u zgradi.
Ako stambena zgrada nije još uvijek upisana u ZK, tada je upravitelju potrebno dostaviti dokaz izvanknjižnog vlasništva (npr. kupoprodajni ugovor, ugovor o darovanju, Rješenje o nasljeđivanju) kao i tražiti pokretanje postupka povezivanja kojim se. između ostalog. upisuju svih neupisani posebni dijelovi u Zemljišnu knjigu.
