Ako vam izvođač radi projektnu dokumentaciju – bježite!
Ako suvlasnici zgrade prvo angažiraju izvođača radova i pitaju ga može li napraviti energetsku obnovu zgrade, a on kaže – nema problema, riješit ću vam i projektnu dokumentaciju i izvođenje radova, u takvom angažmanu, suvlasnici zgrade nemaju neovisnog projektanta. To vrlo često rezultira s lošim rješenjima i fiktivno nižom cijenom, kaže Natko Bilić iz Planetarisa.
Vrlo često suvlasnici stambene zgrade postavljaju pitanje – a što će mi projektna dokumentacija? To je ionako brdo papira koji ničemu ne služe, samo da bi netko ‘zgrnuo lovu’. Ključno je napomenuti da kada se radi bilo kakva veća intervencija na zgradi – obnova fasade, rekonstrukcija krova, rušenje zidova – projektna dokumentacija je ključna, a u većini slučajevima i zakonski obavezna.
Direktor i projektant Natko Bilić iz Planetarisa detaljno je objasnio zašto je projektna dokumentacija nezaobilazni dio investicije u zgradu i što NIKADA ne raditi.
Što čini kvalitetnu projektnu dokumentaciju?
Kvalitetna projektna dokumentacija mora u obzir uzeti sve elemente zgrade koji su vezani za energetska svojstva, ali i općenito sve što treba obnoviti. Treba uzeti u obzir godinu kada je zgrada izgrađena, je li konstrukcijski izdržljiva u smislu potresne otpornosti, potrebno je uzeti u obzir i potencijalne probleme i uzroke požara.
Svakako se mora uzeti u obzir ako zgrada ima opasne materijale kao što je azbest, ako ima vlagu koja direktno utječe na zdravlje ljudi koji žive u tim prostorima.
To su sve elementi koje tijekom izrade projekta treba uzeti u obzir i obuhvatiti. Vrlo često koristimo i neke metode laserskog trodimenzionalnog snimanja, kako bi dokumentacija bila na visokoj razini da kasnije ne bi došlo do vantroškovničkih radova (VTR), kaže Natko Bilić iz Planetarisa.
Dodatni alati
Važno je da se tijekom izrade projektne dokumentacije putem anketa sve suvlasnike pita tko želi mijenjati stolariju. Često se dogodi da su neki prije zamijenili prozore, neki nisu. Kada se energetska obnova sufinancira EU novcem, to je prilika da se sva stolarija na zgradi zamijeni.
Važno je naglasiti da se i stolarija može sufinancirati ako se želi mijenjati, kao i ulazna vrata, stubišna stolarija. Jako je bitna i ugradnja dizala. To su sveobuhvatni projekti i prilično komplicirani.
Primjerice, projekt ugradnje dizala mora obuhvatiti i projektiranje protupožarne zaštite. Nedavno se dogodilo da nije odobreno izvođenje radova na jednome dizalu zbog toga što je projekt bio manjkav. Ugradnja dizala u sklopu projekta energetske obnove je dobra za suvlasnike kojima se u visokom iznosu sufinancira taj trošak, ali je istovremeno loše ako projektna dokumentacija nije dobro napravljena.
Svakako se u takvoj dokumentaciji mora riješiti problem zaštite od požara jer ugradnja dizala bitno mijenja strukturu zgrade, odnosno situaciju u stubištu. Stubište je evakuacijski put i potrebno je kompletno sagledati zaštitu od požara u stubištu tako da ugradnja dizala ne dovede do povećanja od požarnog rizika. To u projektima treba obuhvatiti.
Projektna dokumentacija mora sadržavati svaki detalj, svaku normu, svaki sitni zahtjev i mora biti kompletno usklađena, pogotovo ako se sufinancira novcem iz EU-a. Tada se svaki detalj gleda, kaže Natko Bilić iz Planetarisa.
I bez sufinanciranja bi se trebalo gledati sve, no kada je EU novac u pitanju, postoje tijela koja dodatno sve pregledavaju i sve se rigorozno gleda. Svi znaju da će biti izloženi detaljnim pregledima.
Samostalna obnova
Kada se radi samostalno, odnosno kada suvlasnici zgrade ne traže sufinanciranje, mnogi riskiraju s kvalitetom projektne dokumentacije i zanemaruju neke stvari zbog čega dolazi do lošije kvalitete radova.
Građevinski radovi su uvijek iste cijene, osim ako je projektnom dokumentacijom nešto izostavljeno ili ako je porasla cijena izvođenja radova.
Vrlo često se suvlasnici zgrade obraćaju izvođačima radova i često izvođači ponude i izradu projektne dokumentacije koju oni (izvođači) plate. U takvim slučajevima se vrlo često napravi minimum da bi se postigla najniža moguća cijena.
Ispravan put je uvijek:
- da suvlasnici zgrade PRVO angažiraju projektanta.
Projektant tada napravi projektnu dokumentaciju i potpuno je neovisan o izvođaču radova. To je ključno naglasiti – neovisan je o izvođaču radova!
Projektant isključivo radi za investitora, odnosno suvlasnike stambene zgrade. Nakon što je napravljena projektna dokumentacija, putem tendera (natječaja) se bira izvođača radova dostavom projektne dokumentacije i troškovnika radova.
Nakon toga bira se izvođač radova koji ima reference i najpovoljniju ponudu (cijena, jamstveni rok…). Najniža cijena nije uvijek glavni kriterij odabira.
Slijedi odabir neovisnog tijela – nadzor radova.
Mnoge tvrtke koje su projektanti ujedno mogu raditi i nadzor izvođenja radova. Radovi se moraju raditi po istoj projektnoj dokumentaciji i nadzor DETALJNO kontrolira izvođenje radova. Nadzor radova radi za investitora – suvlasnike zgrade. To je ispravan put.
Ključno je naglasiti:
